Scheidungskosten bei Immobilienbesitz

Eine zentrale Frage im Scheidungsverfahren ist der Umgang mit gemeinsam bewohnten Häusern oder Eigentumswohnungen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie dem Problem begegnen und von welchen Faktoren eine Regelung abhängt.

Maßstab für Immobilien bei einer Scheidung

Die gemeinsame Wohnung oder das gemeinsam bewohnte Haus wird gesetzlich als Ehewohnung bezeichnet. Sowohl die Ehe als auch die Ehewohnung sind gesetzlich besonders geschützt. Daher darf die Ehewohnung unabhängig davon, wer Mieter oder Eigentümer ist, im Grundsatz von beiden Ehegatten gleichermaßen genutzt werden.

Im Gesetz findet sich keine Regelung dazu, wie bei einer Scheidung mit der Ehewohnung zu verfahren ist. Zudem trifft auch das Gericht im Rahmen des Scheidungsverfahrens nicht zwangsläufig eine Regelung über den Umgang mit der gemeinsamen Ehewohnung. Dies geschieht nur, sofern die Auflösung der Ehewohnung als Folgesache Bestandteil des Scheidungsverfahrens wird.

Dies erhöht gleichzeitig aber auch merklich die Scheidungskosten. Eine einvernehmliche Lösung im Umgang mit der Immobilie ist insofern nicht nur finanziell sinnvoll. 

Darüber hinaus ändert eine Trennung oder die Scheidung an sich noch nichts an den Verhältnissen im Hinblick auf die Ehewohnung. Sofern also beiden Ehegatten ein Haus gemeinsam gehört, werden diese Eigentumsrechte nicht durch die Scheidung beeinträchtigt. Gleiches gilt für einen gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrag: Selbst wenn einer der Partner aus der Mietwohnung auszieht, bleibt er deswegen zur Zahlung der Miete verpflichtet. 

Auswirkungen auf die Scheidungskosten

Immobilienbesitz kann sich vor allem auf zwei Wegen auf die Scheidungskosten auswirken:

  1. Der Verfahrenswert erhöht sich infolge des Immobilienbesitzes. Bei der Ermittlung des Verfahrenswertes wird u.a. auch das Vermögen der Ehegatten berücksichtigt. Je nach Gericht werden 2-5 % des Vermögens zum Verfahrenswert hinzugerechnet. Besitzt ein Ehepaar also gemeinsam ein Haus, wird für jeden der Partner die Hälfte des Verkehrswertes zum Vermögen hinzugezählt. Nach dem Abzug von Freibeträgen, die auch in Abhängigkeit vom Gericht zwischen 15.000 € und 60.000 € liegen, wird so der Immobilienbesitz zumindest teilweise auf den Verfahrenswert angerechnet. Mit steigendem Verfahrenswert erhöhen sich gleichzeitig auch die Kosten für den Scheidungsanwalt und die Gerichtskosten. 
  2. Der Verfahrenswert erhöht sich, weil die Auflösung der Ehewohnung als Folgesache Bestandteil des Scheidungsverfahrens wird. In diesem Fall muss das Gericht auch Fragen rund um den Umgang mit Ehewohnung und Hausstand verbindlich klären. Mit jeder Folgesache erhöht sich der Arbeitsaufwand für das Gericht und damit gleichzeitig auch die Anwalts- und Gerichtskosten.

Zugewinnausgleich

Im Zusammenhang mit einer Scheidung wird häufig ein sog. Zugewinnausgleich durchgeführt, wenn die Eheleute zuvor in einer Zugewinngemeinschaft gelebt haben. Hierbei wird das Vermögen jedes Ehegatten zu Beginn und am Ende der Ehe verglichen. Der Differenzbetrag stellt den sog. Zugewinn dar. Die Hälfte der Differenz beider Zugewinne muss vom Ehegatten mit dem höheren Zugewinn an seinen Partner bezahlt werden.

Je nach den Eigentumsverhältnissen an der Immobilie muss dessen Wert dem Vermögen eines oder beider Ehegatten zugerechnet werden, wenn die Wohnung oder das Haus während der Ehe gekauft oder gebaut wurde. Der Immobilienbesitz erhöht somit unter Umständen den Ausgleichsanspruch gegen den Partner beim Zugewinnausgleich.

Ein Sonderfall ergibt sich, wenn die Immobilie nur einem Ehepartner gehört und den Hauptbestandteil seines Vermögens darstellt. In diesen Fällen muss der Ehegatte dem Verkauf nach § 1365 Abs. 1 BGB zustimmen.

Belastung der Ehewohnung

Sofern die Ehewohnung einer finanziellen Belastung unterworfen ist – etwa einer Grundschuld, Hypothek oder ein noch nicht abbezahlter Kredit – ändert sich durch die Trennung oder Scheidung grundsätzlich nichts an den Zahlungspflichten. Wenn die Ehegatten die Immobilien gemeinsam belastet haben, bleiben sie insofern Gesamtschuldner und müssen weiterhin gemeinsam für die Zahlungen einstehen.

Zeit während der Trennung

Während des Trennungsjahres sollen die Eheleute den Trennungswunsch überdenken und entscheiden, ob die Trennung tatsächlich vollzogen werden soll. Nur wenn die Ehe tatsächlich gescheitert ist, soll die Scheidung vollzogen werden.

Dieser Gedanke äußert sich auch beim Umgang des Gesetzes mit der Ehewohnung während der Trennungsphase. Die Wohnung oder das Haus sollen nicht unter Zwang abgegeben oder einer der Partner zum Auszug gedrängt werden, solange es noch Hoffnung auf eine Versöhnung gibt.

Sofern eine solche von vornherein ausgeschlossen wird, besteht lediglich die Option des Auszugs für einen der Ehegatten. Problematisch wird dies insbesondere dann, wenn die Immobilie beiden Partnern je zur Hälfte gehört oder von beiden gemeinsam gemietet wurde. In dieser Konstellation besteht nämlich grundsätzlich ein Wohnrecht beider Parteien.

Zuweisung der Wohnung durch das Familiengericht

Allerdings kann man das Familiengericht über die Zuweisung der Wohnung entscheiden lassen. Nach § 1361b BGB kann dort ein Antrag auf Übertragung der Ehewohnung zur alleinigen Nutzung gestellt werden.

Hierfür ist aber eine sog. unbillige Härte Voraussetzung. Dies meint eine Situation, in der es einem der Ehegatten unter Abwägung der beidseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann, mit dem Partner weiterhin gemeinsam die Immobilie zu bewohnen.

Wenn gemeinsame Kinder vorhanden sind, stellt es in jedem Fall eine unbillige Härte dar, wenn das Kindeswohl durch die Wohnumstände wesentlich beeinträchtigt würde. Der Partner, bei dem die Kinder bleiben, hat also gute Chancen auf eine Zuweisung der Ehewohnung.

Häusliche Gewalt

Ein Anspruch auf Überlassung der Ehewohnung kann auch im Fall von häuslicher Gewalt durch den Partner bestehen. Diese Gewalt muss sich aber in körperlichen Auseinandersetzungen und nicht lediglich in verbalen Streitigkeiten äußern.

Dabei wird bei einmaliger Gewalt grundsätzlich unterstellt, dass eine Wiederholungsgefahr besteht. Dies erhöht die Chancen einer gerichtlichen Zuweisung der Immobilie.

Eigentumsverhältnisse

Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen der Ehepartner werden die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung oder dem Haus gleichwohl berücksichtigt. Tendenziell stellt das Eigentumsrecht ein gewichtiges Argument für das Gericht dar, die Wohnung eher dem Eigentümer zu überlassen. Das gilt auch für den Fall des Miteigentums, wenn also ein Dritter, der nicht der Ehegatte ist, ebenfalls ein Eigentumsrecht an der Immobilie besitzt. 

Nutzungsrecht

Sofern das Familiengericht einem der Partner die Wohnung zur Nutzung zuspricht, erhält dieser ein sog. Nutzungsrecht. Dieses macht den Ehepartner zwar nicht zum Eigentümer, führt aber trotzdem dazu, dass keine Beeinträchtigungen des Nutzungsrechts vorgenommen werden dürfen. Die Eigentums- und Mietverhältnisse spielen dabei keine Rolle.

Allerdings kann unter Umständen eine Nutzungsentschädigung erforderlich werden, wenn der andere Ehegatte sich etwa eine neue Mietwohnung suchen muss.

Auch die Zuweisung des Nutzungsrechts verpflichtet den Ehegatten aber dazu, die Immobilie in ihrer Eigenschaft als Ehewohnung aufrechtzuerhalten. So kann ein neuer Partner nicht dauerhaft in die Wohnung aufgenommen werden, sofern der Ehegatte damit nicht einverstanden ist. Eine Ausnahme ergibt sich nur, wenn die Eheleute beide die Ehewohnung in dieser Funktion aufgegeben haben, also z.B. bereits eine Absprache über die langfristige Nutzung der Wohnung erfolgt ist.

Freiwilliger Auszug

Am einfachsten gestaltet sich die Auflösung der Ehewohnung natürlich, wenn einer der Eheleute freiwillig auszieht.

Sechs Monate nach dem Auszug wird vermutet, dass der Partner die Ehewohnung aufgegeben hat, sofern er nicht seinen Willen zum Ausdruck gebracht hat, in die Wohnung zurückzukehren. Dem anderen Partner fällt nach Ablauf des halben Jahres automatisch das alleinige Nutzungsrecht zu.

Zeit nach der Scheidung

Nach der Scheidung entfällt der besondere Schutz der Ehewohnung. Die Eigentumsverhältnisse werden somit bedeutsamer, vor allem müssen die Übergangsregelungen für die Trennungszeit noch einmal angepasst werden.

Übernahme der Ehewohnung

Der wohl häufigste Fall ist die Übernahme der Ehewohnung. Ein Ehegatte kauft dem anderen dessen Anteil an der Immobilie faktisch ab. Wichtig ist dabei die Einigung über einen Kaufpreis.

Verkauf oder Vermietung der Ehewohnung

Sofern beide Ehegatten einverstanden sind, kann die Immobilie gemeinsam verkauft werden. Stellt sich aber einer der Eheleute quer, entfällt diese Möglichkeit. Bei Unstimmigkeiten über den Verkaufswert kann es sinnvoll sein, einen Makler mit der Vermittlung zu beauftragen.

Die mit dem Verkauf erzielten Einnahmen können verwendet werden, um etwaige Belastungen von Grundstück oder Wohnung zu begleichen.

Gehört die Immobilie ohnehin nur einem der Partner, darf dieser frei über deren Verwendung entscheiden.

Statt eines Verkaufs kommt auch die Vermietung der Ehewohnung in Betracht. Je nach Eigentumsverhältnissen kann so ein Ehegatte die Mietzahlungen in Anspruch nehmen oder jeder Partner zur Hälfte.

Ein Verkauf oder eine Vermietung der Wohnung ist auch schon vor Vollzug der Scheidung möglich, sofern sich bereits im Trennungsjahr abzeichnet, dass ohnehin kein Interesse mehr an einer gemeinsamen Immobilie besteht.

Teilung der Ehewohnung

Unter Umständen lässt sich die bisherige Immobilie auch teilen. Erforderlich ist dafür aber, dass ein Notar eine sog. Teilungserklärung beurkundet. Diese ist später für das Grundbuchamt bestimmt und legt fest, wie das Miteigentum an einer Immobilie aufgeteilt ist.

Versteigerung der Ehewohnung

Wenn sich gar keine andere Lösung finden lässt, bleibt nur die Teilungsversteigerung der Immobilie. Diese wird vom Amtsgericht durchgeführt und stellt faktisch eine aufgezwungene Versteigerung der Ehewohnung dar. In aller Regel bleibt der erzielte Erlös hierbei aber merklich unterhalb des eigentlichen Verkehrswertes. Zudem werden vor der Auszahlung des Versteigerungsbetrags erst die Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen.

Eigene Nutzung der Ehewohnung

Ähnlich wie während der Trennungszeit kann auch nach der vollzogenen Scheidung beim Familiengericht ein Antrag auf Zuweisung der Wohnung gestellt werden. Nach § 1568a Abs. 1 BGB ist dafür abermals eine unbillige Härte unter Berücksichtigung des Kindeswohl von Bedeutung.

Die Eigentumsverhältnisse werden bei der Abwägung zwar berücksichtigt, stellen aber nicht den einzigen Entscheidungsfaktor dar. Entscheidender sind neben dem Kindeswohl vor allem die Lebensumstände und der Perspektive der Eheleute. 

Selbiges gilt für eine gemeinsam bewohnte Mietwohnung. Das Familiengericht kann eine Änderung des Mietvertrags zugunsten eines Ehegatten vornehmen, sodass dieser alleiniger Mieter wird.

Übertragung der Wohnung auf Kinder

Schließlich lässt sich die Ehewohnung auch auf gemeinsame Kinder übertragen. Bei minderjährigen Kindern müssen allerdings das Vormundschaftsgericht sowie der andere Ehegatte ihre Zustimmung erteilen. Letzteres gilt auch bei der Übertragung an ein volljähriges Kind.